Cuánto vale mi casa

tasar una casa¿Cuánto vale la casa en donde vivo? Esta es una pregunta habitual entre quienes están interesados en vender una casa, un departamento, e incluso un lote. Pero también, puede ser una inquietud para alguien que pretende realizar una inversión y no sabe si quedarse con su departamento, comprar un lote, o construir donde lo tiene. Para los que tienen propiedades en zonas muy buscadas, lo que se puede obtener por ese inmueble puede ser definitorio para decidir si la mantiene o la vende para que construyan un edificio, por ejemplo. Lo primero que advierten los tasadores e inmobiliarios es que la valuación no es algo matemático sino subjetivo. Depende de múltiples variables que pueden modificarse en el tiempo, como el aumento o disminución de la demanda en la zona. El primer paso para que un propietario pueda conocer cuánto vale su inmueble es ver los valores de referencia de mercado. Para esto, lo más rápido es la consulta de los avisos clasificados. Después, se puede pedir la opinión de una inmobiliaria. En realidad, los mismos tasadores (e incluso la normativa del Banco Central para los créditos hipotecarios) recomiendan este método. Es decir, tomar propiedades similares, en cuanto a ubicación y características y compararla con la propia. De aquí van a surgir diferencias que corrigen hacia arriba o hacia abajo el valor de referencia del metro cuadrado en la zona. En los casos en que no hay inmuebles similares, habrá que buscar una aproximación por otros métodos. Un criterio utilizado en las propiedades que se pueden buscar como inversión (como departamentos, locales o terrenos para desarrollos inmobiliarios o edificios), es el de la rentabilidad. Si el inmueble no es para renta, como generalmente sucede con las viviendas familiares, y no hay valores de referencia, se utiliza el denominado valor de reposición, que se basa en el costo de la construcción de la propiedad. “Si bien los valores de referencia del mercado son uno de los primeros pasos, un verdadero tasador no se debe conformarse con un solo método sino con todos los que tiene a su disposición”, acota Miguel Ángel Bullacio, ex miembro del Consejo de Tasaciones de la Provincia, y presidente de la delegación Córdoba del Instituto Argentino de Tasaciones.

Características distintivas

casa nuevaUno de los temas fundamentales a tener en cuenta para ver cuánto cuesta el inmueble es la ubicación. “Construir cuesta lo mismo en cualquier barrio, pero los ladrillos bien puestos siempre protegen la inversión”, dice Mariana Geimonat, de la inmobiliaria Juárez Beltrán. ¿Qué hace que un barrio sea más caro que otro? En primer lugar, el entorno: los vecinos, el tipo de construcción de la zona, si es un lugar consolidado, o si se está desarrollando, si hay villas cerca. La cercanía con medios de transporte o con centros de compras, con vías de ingreso o acceso a la ciudad, también se toman en cuenta. “Hay precios base de la tierra, con valores mínimos y máximos para cada barrio, sobre los cuales se viene trabajando hace muchos años”, dice Sergio Villella, titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios (Cacic). “De todas maneras, en los últimos tiempos, estos valores han subido en forma importante, sobre todo en algunos lugares”, agrega. Pero la ubicación no sólo se refiere al barrio donde está el inmueble sino también a su posición dentro de ese barrio o dentro de un mismo edificio. Las viviendas que están en avenidas, plazas, calles de amplia circulación, tienen mayor valor que aquellas de zonas menos transitadas del barrio. En un edificio, un departamento de planta baja vale menos que uno similar de pisos más arriba. Tampoco vale lo mismo una unidad que da al frente, que otra que está en el contrafrente.

Cada uno es diferente

Para los distintos tipos de propiedades se utilizan criterios de valuación diferentes. Departamentos. En general, se utilizan los criterios mencionados antes: ver la ubicación, la construcción (calidad, palieres, pasillos, ascensores, distribución) y los ocupantes (si son estudiantes, familias u oficinas). Generalmente, los precios están bastante estandarizados en este rubro, porque se está moviendo mucho. Pero, una manera más rápida es tomar la rentabilidad, ya que es un inmueble muy buscado por los inversores. Por ejemplo, si tengo un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba el valor estará en función directa del alquiler que se está cobrando por unidades similares. Con una rentabilidad estimada en esta zona de un cinco por ciento anual del valor del inmueble y un alquiler de 400 pesos, el precio podría superar los 90 mil pesos. Esta es una renta promedio, aunque en algunos casos puede estar por arriba o por debajo, dependiendo del mercado y las características del inmueble. Casas. Esta es una de las propiedades que puede generar mayores complicaciones, sobre todo si no hay viviendas similares para comparar. “Aquí lo mejor es separar la tasación en tierra y construcción”, dice Villella. Es decir, se toma el valor del metro cuadrado de terreno en la zona y luego se calcula aparte el valor de la vivienda, en función de sus características. “Además de la calidad de la construcción y los metros cubiertos, es importante tener en cuenta, la ubicación en el terreno, la forma del terreno y su amplitud, la distribución de los ambientes y las potencialidades de ampliación”, agrega Geimonat. Si se trata de un inmueble sobre una avenida, que puede tener valor comercial, se evalúa el rendimiento potencial (por ejemplo, cuántos locales se pueden hacer y a qué valor se los puede alquilar). Lotes. Además del barrio, son importantes los metros de frente y las posibilidades de edificación. Los terrenos ubicados en esquinas son más caros, porque tienen más alternativas de construcción y, si están en zona comercial, porque pueden tener vidrieras en dos calles.

(Fuente=La Voz del Interior)

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